选址方法 | 餐饮门店选址的八个黄金步骤

type

status

date

slug

summary

01看商圈

选址的第一个步骤是了解商圈情况。

我们需要了解待选点所能覆盖的人群类型及消费特点，判断品牌与商圈的匹配程度，从而选择与品牌匹配度最佳的商圈。

我们可以通过以下3个动作，评估待选点所在的商圈：

1）确定待选点商圈类型，了解消费特点

确定待选点的商圈类型，可以帮助我们初步判断商圈是否与我们的餐饮模式相匹配。因为不同的商圈类型拥有不同的潜在客群和消费特点，这将直接影响到我们的餐饮模式是否适配。

比如办公型的商圈，主要以上班族为主要消费群体，他们通常注重餐饮的便利性和快捷性。因此，在这种商圈里，快餐和便利性食物的需求会更高。

并且，考虑到办公型商圈的特点，我们可以预料到门店的主要人流和生意会集中在工作日，而在晚上和周末则相对较少。

以下是5种常见的商圈类型，根据待选点所处的商圈类型，我们可以更好地了解消费者的需求和消费习惯，从而选择适合的餐饮模式来满足他们的需求。

了解了不同的商圈类型和消费特点之后，我们需要确定在这里开店能够覆盖到哪部分的商圈类型和客群。

什么是商圈呢？

商圈就是以店为中心，所能辐射客户的范围。通常我们会以门店为中心，以一定的半径划分出核心（半径100米）、次级（半径100-200米）和边缘商圈（半径200-300米）。

对于一家普通的街边餐饮店来说，核心商圈（半径100米）通常能够覆盖门店80%的客流量。随着距离的增加，超过300米的客群来店消费的概率会降低。

因此，对于餐饮门店的经营来说，门店内300米以内的老顾客非常重要，我们需要服务好这群消费者并增加他们的复购率。

当然，商圈的范围也可能根据门店的面积和经营能力而有所不同。例如，面积超300平方米的门店或特色店会具有更远的辐射范围。

划分好核心、次级和边缘商圈后，我们可以统计300米范围内的POI（兴趣点）数量。

POI是地理信息系统概念，是一个位置标记，1个店铺/住宅区/学校/医院都可理解为1个POI。通过统计POI数量，可以了解待选点的商圈类型、主要服务的消费人群是怎么样的。

通常来说门店能够覆盖的商圈类型越多，潜在客群越丰富，商圈环境就越好。

2）评估品牌与商圈的匹配度

在确定门店所能覆盖的商圈类型后，我们将进入到评估品牌与商圈匹配度的阶段。

餐饮品牌匹配商圈的关键，在于匹配商圈内的顾客需求，所以品牌定位决定了商圈的选择。

很多人会误以为商圈人流量大，门店就一定会生意火爆，但实际上这是选址过程中的一个误区。

举个例子，如果待选点是位于交通枢纽型的商圈，如虹桥火车站。

尽管这里的客流量一年四季都很大，但由于这里的消费者基本以乘客为主，他们通常比较赶时间，所以就更适合经营快餐、小吃等更具便利性的餐饮品类，而不适合火锅或烤肉等正餐品类。

因此，在选择商圈时，我们需要对门店的产品、客单价以及目标客群有清晰的了解。然后根据这些信息去选择与品牌定位相匹配的商圈，确保商圈的大部分潜在客群是餐饮品牌的目标客群。

比如南城香是定位社区餐饮，只做居民的生意。所以，他们在选址的时候就不进写字楼、不进商场，只选择社区街边的位置。（南城香汪国玉：从事餐饮25年，我的十句大实话）

3）调查竞争对手营业情况，判断商圈需求程度

在了解了门店覆盖的商圈类型并初步评估商圈匹配度后，我们进入到第3步，即考察商圈中的竞争对手。

这一步的目的是了解竞争对手在该商圈是否能够盈利。

如果商圈中的店铺本身经营状况不佳，这可能意味着商圈缺乏足够多的顾客流量来支撑该品类的生意，那么在这里开设一家新店想要脱颖而出的概率也较低。

那么，我们如何考察竞争对手的营业情况呢？

首先，可以选择几家与我们品类相似的店铺，在它们营业即将结束时进去用餐，并注意观察流水单号。

一般来说，流水单号指的是一家餐饮店一天有客人的桌数。

通过将“流水单号”乘以“桌均价”，我们可以大致估算出它们的营业额。通过观察竞争对手的营业情况，我们可以初步判断这些店铺在该商圈中的营业状况。

这样的考察可以帮助我们了解竞争对手在商圈中的表现，从而为我们的开店决策提供参考。如果竞争对手在该商圈中经营良好，那么可能意味着商圈具备较好的消费潜力。

▲小桌开了168桌

当一个商圈中包含了多个业态类型，有充足的目标客群，并且竞争对手在这里能够获得良好的盈利表现时，就表明了该商圈具有较高的消费能力和需求。

在这种情况下，可以认定该商圈是具有潜力的商圈。

02找准位置点

确定了这个商圈是我们的理想型商圈后，我们就进入到选址的第2个步骤。

我们需要看看在目标商圈里，哪个地段是开店最好的位置。尽量找人流量最大、能见度和接近度最好的点进行开店。

我们同样也是通过3个步骤去找寻最合适的位置点。

1）找准商圈的人流主动线

找准位置点的第一步，就是确定商圈的主动线位置。主动线是指大部分人在这个商圈里的移动路线。

因为一个人在同一个商圈里的行走路径是相对固定的，比如一位上班族平时上下班走的就是一条相对固定的路线，一般情况都不会偏离既定路径。

在主动线上的商铺，自然人流就多。

所以我们需要观察商圈里面大部分消费者的行走路径是怎么样的。我们的店只有开在商圈里大部分人的行动路线上，才能够更好地捕获人流。

相反，如果我们的门店没有在主动线上面的话，即使商圈内有很大的人流，我们店铺能够捕捉到的人流也是有限的。

这就是为什么我们常说“一步差三市”。

有些品牌门店即使所在的商圈拥有巨大的人流量和丰富的商圈类型，但由于门店不在商圈的主动线上，便直接导致了店前人流量不足。

下面是该品牌门店与主动线店铺的人流量对比。可以看到，即使同一个商圈，相邻街道的人流量差距竟然达到了5倍。

那么我们怎么找商圈的主动线呢？

第一个方法就是跟人走。

通过收集商圈中大部分用户的行走路径，就能轻易发现商圈的主动线。

另外，还有一种简单的方法：找进出口。

比如超市和商场出入口的位置，就是能够聚集人流的地方，选择在聚客点相近的位置开店，就能确保店前有足够多的人流量。

2）测算人流量和转化率，估算门店营业额

找准位置点的第二步，是测算人流量和转化率。

很多人会认为，租金是门店选址的首要考虑要素，这其实是选址当中第二个很常见的误区。

比如，很多新开的商城租金非常便宜，甚至给了餐饮店几个月的免租期。但是由于新开商城往往人流量非常低，最初入驻的餐饮品牌没有足够多的营业额去支撑日常的支出，即使租金很便宜，最终也只能出现关店的情况。

门店赚钱与否，营业额才是首要的考虑因素。所以，预估门店营业额是选址当中极其重要的动作。

我们在开店前，需要测算在不同的时间段经过店前的人流量和转化率是多少，另外也能预估我们在这里开店，日均的营业额大概有多少。

我们把营业额的公式拆解一下，就可以得出：营业额 = 店前人流量 * 转化率 * 客单价

客单价是已知的，因此，我们只需要得出“店前人流量”和“转化率”，就可以预估待选点的营业额有多少。

2.1 如何统计人流量？

为了准确了解待选点在不同时间段的人流量情况，我们需要亲自前往待选点进行实地统计。

统计方法是使用计数器对经过待选点的人流进行测算。每经过一个人，我们就按一次计数器。

统计的时间段通常是餐饮门店计划的营业时间。例如，门店的营业时间是上午10点至凌晨1点，我们就从上午10点开始，一直统计到第二天凌晨1点。

为了方便统计，我们只需要测算每个小时前15分钟内的人流量，并将其乘以4，即可估算出该小时的人流量。

此外，我们通常会选择周一、周五、周六和周日进行统计。因为这4天能够反映出商圈在工作日和周末的人流情况，是一周内最具代表性的4天。

通过统计这些数据，我们能够更准确地了解待选点在不同时间段的人流量情况，从而对待选点的生意有更准确的认识。

对于一家位于街边的店铺，待选点通常会位于街道的中间或者街道的拐角处。店铺位置的不同会影响人流量的测算方式，如果门店位于街道中间（A点）的位置，有以下两种情况：

1）如果店前的马路超过4车道：在这种情况下，可以仅测算A点的人流量。

2）如果店前的马路不超过4车道且干道中间没有护栏，对面的人流能够很轻易地穿越马路：在这种情况下，同时测算A点和D点的人流量。

因为人们可以轻松地穿越马路到达对面。通过同时测算A点和D点的人流量，可以更全面地了解店铺周边的客流情况。

对于一家位于十字路口的店铺（A点）的位置，人流量的统计方式也会有两种情况：

1）如果马路宽度超过4车道：在这种情况下，测量A1点和A2点的人流量。

2）如果马路路宽不超过双方向4车道，且消费者能够轻易到达门店：在这种情况下，需要同时测量A、B、C、D四个点的人流量。

这是因为十字路口的消费者可以很方便地通过不同的方向到达门店，同时统计A、B、C、D点的人流量可以更全面地了解店铺周边的客流情况。

最后，我们会尽量避免在节假日和极端天气时候统计人流。因为这两种情况都没有反映出日常中门店真实的人流量，会直接影响数据的准确性。

2.2 如何统计转化率？

统计出了人流量数据之后，我们还需要转化率的数据才能估算出营业额。

转化率 = 进店人数 / 店前总人流 * 100%

对于一家尚未开业的门店，我们无法直接进行转化率的统计。然而，我们可以使用以下三种方法来预估转化率：

1）参考对比餐厅：选择一家位于同一商圈、同一品类、同一档次且位置相似的餐厅。通过测算该餐厅的店前人流量和实际到店人数，我们可以参考其转化率。

2）参考其他商圈的同品牌门店：我们可以参考在其他类似商圈经营的同品牌门店。通过测量这些门店的到店客流量、人流量，以及参考它们的转化率，我们可以得出一个相对可靠的估计。这种方法适用于品牌在不同商圈都有业务覆盖的情况。

3）设定平均转化率：根据已有门店的转化率数据，我们可以设定品牌的平均转化率。通过分析现有门店的经营数据，包括客流量和实际销售量，我们可以计算平均转化率。

尽管这种方法可能会忽略不同门店之间的特定差异，但它提供了一个基于品牌整体表现的参考值。

通过以上步骤，我们已经获取了每个小时的人流量数据、转化率以及已知的客单价（假设为60）。现在，我们可以将这三个数据相乘，以计算每个小时的营业额。

最后，将门店在全时段的营业额汇总，就能够得出这一天的总营业额。

根据相同的方法，我们可以预估周一、周五、周六和周日四天的营业额。通过计算每天的营业额，并使用算术平均方法，就可以得出待选点的日均营业额：

公式：日均营业额 = [(周一 + 周五) / 2 × 5 + 周六 + 周日] / 7

首先，计算周一和周五的平均营业额，然后将其乘以5，代表一周中里工作日的营业额（周一至周五）。接下来，再将周六和周日的营业额相加。

最后，将工作日和周末的营业额相加，并除以7，即可得到待选点的日均营业额。

我们把平均每天的营业额乘以当月的天数，就可以得出当月总的营业额。

由于营业额的波动还受到季节的影响，假设我们现在测算的是8月份的数据，我们可以观察往年8月份的营业额占全年营业额的比例。

举个例子，假设去年8月的总营业额为10万元，而全年总营业额为100万元，那么8月份的营业额贡献了全年的10%。这时，我们将计算得出的月营业额除以10%，就能估算出全年的营业额是多少。

通过以上步骤，我们可以计算每天的营业额，并用算术平均方法，得出待选点的日均营业额、月营业额和全年营业额，让我们对待选点的营业情况有更清晰的认识，为我们的决策提供参考。

3）评估能见度和可接近度

评估门店的能见度和可接近度是十分重要的。

首先，门头的能见度决定了门店的曝光度。潜在消费者能否清楚地看到门店的门头，会直接影响门店的生意。像麦当劳在开店前，就会把是否有充足的能见度，作为评估位置点的重要指标。

下面这张图片是一家位于负一层的麦当劳门店，由于负一层的地理位置限制了门店的可见性和曝光度，麦当劳会确保在一层有充足的广告位，确保经过的人流可以清晰看到门店信息，增加门店的曝光度。

我们可以从顾客行走的各个角度对门店的能见度进行评分，确保门店的门头在各个角度都能够充分曝光，使潜在消费者能够轻松地发现我们的门店。

其次，是可接近度评估，关注顾客是否能够方便地到达门店。

可接近度评估包括门店的位置是否位于人流主动线上，以及消费者是否能够轻松到达门店。

通过评估能见度和可接近度，我们可以确定门店在视觉上的曝光度和顾客到店的便捷程度。

这有助于我们优化门店外观设计，提升门店的吸引力，从而增加潜在消费者的注意和到访率。

通过在商圈主动线上找到能见度和可接近度最好的位置，就能够帮助我们在商圈里找准位置点。

03评估投资可行性

提前预知生意成败

选址的最后一步，评估投资可行性。

我们需要预估在这个位置开店后的盈利表现，以确定这家门店是否能够盈利，以及投资回报率如何，从而帮助我们做出是否开店的决策。

为了评估门店的经营潜力，我们会使用一种叫做“损益表”的工具。

损益表用于反映门店经营业绩的主要来源和构成，帮助管理者了解门店的经营状况，通过分析这张表，我们可以预估待选点的营业表现。

损益表包括门店的收入来源、成本结构以及利润等关键指标。通过考虑销售额、成本、租金、人力资源开支等因素，我们可以对门店的盈利潜力进行估算。

这将帮助我们判断待选点是否具有良好的盈利能力，以及是否值得投资。

1）营业总收入：损益表的第一部分是营业总收入，即待选点一年的总营业额。

我们此前经计算得出了日均营业额，在此基础上，我们只需将该数据乘以365天，即可得出全年的营业额。

2）营业总成本：营业总成本包括固定成本和变动成本。

固定成本，如：租金、人工成本等已知成本。

变动成本，如：食材成本则可以根据过往的毛利率进行估算。

填写完所有成本项后，我们就可以得出待选点的总开销。

3）营业净利润：营业净利润反映了门店的盈利情况。在这里，我们需要关注两个关键指标：营运现金流、单店纯收益。

营运现金流是指总收入减去总开销，它反映了除去运营成本后待选点可以获得的现金流量。

单店纯收益则是指除去折旧分摊后，待选点所能获得的净收益。

在评估待选点的可行性时，我们需要关注营运现金流和单店纯收益。如果这两者都是正值，说明待选点可以具备盈利能力。

反之，如果两者都是负值，可能意味着待选点的营业额无法覆盖日常运营总成本，此时考虑放弃该待选点可能更合适。

4）投资回报率：我们还需要预估待选点的初始投资金额，包括前期装修、押金、设备等费用。

在了解完这些数据后，我们可以使用公式 "营运现金流 / 初始投资金额" 来计算投资回报率。

根据投资回报率，我们可以估算出待选点投资回报所需的时间。通过分析损益表，我们能够预估待选点的营业表现并评估其盈利能力。

这将为我们提供重要的经营决策参考，帮助我们做出理性的商业决策，确定是否开设门店。

而当资金有限且有多个待选点可供我们开店的时候，我们也可以更高效地找到“投资回报率”最大的待选点进行开店。

ㅤ	3个流程	8个步骤
一看商圈	评估品牌与商圈的匹配程度、商圈经营情况，选择与品牌匹配度最佳的商圈	1.确定商圈类型2.评估商圈的匹配度3.调研商圈内竞争对手
二找位置点	找到人流量最大、能见度和接近度最好的位置进行开店	4. 找到商圈主动线5. 测算人流量6.评估能见度和可接近度
三估投资可行性	全面预估和诊断待选点的营业表现，判断一个待选点是否开店	7. 制作门店损益表8.做出开店決策